전세는 사라지고 월세만 남는다는 이야기, 요즘 많이 들리시죠? 국토교통부가 이 문제를 풀기 위해 완전히 새로운 방식의 임대차 제도를 꺼내 들었습니다. 이름은 '전월세 안심신탁사업'. 월세 놓던 집주인의 집을 공공기구가 전세로 바꿔서 세입자에게 내주고, 집주인에게는 매달 월세처럼 수익을 지급하는 구조인데요. 2026년 8월 20일 국토교통부가 발표한 이 제도, 신청자격부터 실제로 얼마나 부담이 줄어드는지까지 하나씩 정리해드립니다.
목차
한눈에 보기
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 전월세 안심신탁사업 |
| 주관기관 | 국토교통부, 실무는 주택도시보증공사(HUG)가 위탁 수행 |
| 참여 방식 | 안정화기구(HUG)-임대인-임차인 3자 계약 (가입 의무 없음, 희망자만 참여) |
| 대상 주택 | 시세 20억원 이하 주택 우선 시행 (주택유형 제한 없음) |
| 모집공고 | 2026년 9월 말 (이후 반기별 공고) |
| 신청접수 | 2026년 10월부터 |
| 계약체결·예치 | 2026년 11월부터 순차 진행 |
| 입주 | 2026년 연말부터 순차 지원 |
| 임차인 혜택 | 월세 대신 전세 거주로 주거비 절감, 전세사기 위험 차단, 별도 보증가입 불필요 |
| 임대인 혜택 | 매달 안정적 운용수익(≈월세) 수령, 임대보증금반환보증 가입의무 면제(등록임대사업자) |
| 시범사업 | LH 매입임대주택 500호(2026년), 무주택 청년 대상 |
신청자격
전월세 안심신탁은 소득이나 자산 조건을 따로 두지 않습니다. 참여를 희망하는 임대인과 임차인이라면 누구나 신청할 수 있어요.
- 대상 주택: 시세 20억원 이하 주택 우선 시행 (추후 확대 검토 예정)
- 주택 유형: 아파트, 연립·다세대, 단독주택 등 유형 제한 없음
- 검증 항목: 위반건축물 여부, 시세 대비 전세금이 과도하지 않은지 등 최소한의 요건만 확인
- 보증부월세도 참여 가능: 보증금과 월세를 합쳐 전세금으로 환산해 적정 범위 내면 신청 가능
- 환산전세금 = 임대보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)
즉, 지금 순수 전세든 보증부 월세든 상관없이 임대인이 참여 의사만 있으면 신청 대상이 됩니다. 다만 법적 의무 사항이 아니라 순수 희망자 모집 방식이라는 점은 꼭 기억해두세요.
지원내용
제도가 돌아가는 방식 (4단계)
- 약정 체결: 안정화기구(HUG)-임대인-임차인이 3자 간 전월세 계약을 맺습니다.
- 전세금 예치: 임차인이 전세금을 임대인이 아닌 HUG(안정화기구)에 직접 예치합니다.
- 운용 및 반환: HUG가 이 자금을 안정적으로 투자·운용하고, 계약 종료 시 임차인에게 전세금을 그대로 돌려줍니다.
- 수익 지급: HUG는 운용수익을 매달 임대인에게 월세처럼 지급합니다.
기존 임대차 계약은 전세 아니면 월세, 둘 중 하나를 골라야 했다면 이 제도는 세입자는 전세의 안정성을, 집주인은 월세의 현금흐름을 동시에 챙길 수 있게 설계된 구조입니다.
임차인이 얻는 것
- 월세 대신 상대적으로 부담이 적은 전세로 거주
- 전세금을 공공기구가 직접 관리하므로 전세사기·보증금 미반환 위험 원천 차단
- 전세금반환보증, 전세대출보증 등 별도 가입이 필요 없어 보증료 부담도 절감
- 소득 요건 충족 시 버팀목 전세자금대출 등 활용 가능
국토부가 제시한 예시를 재구성해보면 이렇습니다. (서울 연립·다세대, 매매가 3억원·전세가 2억원 가정)
| 항목 | 기존 월세 거주 | 안심신탁 이용(전세 거주) |
|---|---|---|
| 월 주거비 | 74만원 | 53만원 (전세대출 이자, 대출 1.6억원·금리 약 3.97% 가정) |
| 보증료 | 없음 | 없음 (안정화기구가 관리해 별도 보증 불필요) |
| 절감 효과 | - | 월 약 20만원 + 연간 보증료 약 34만원 절감 |
임대인이 얻는 것
- 공실·연체 걱정 없이 매달 고정 운용수익(≈월세) 수령 (수익률 약 4%대 예시)
- 등록임대사업자인 경우 임대보증금반환보증 가입의무 면제 → 보증료(약 0.23~0.27%) 절감
- 세제 지원 방안 협의 중 (재정경제부 협의 완료, 구체 세율은 별도 공고 예정)
- 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 주택연금 동시 수령 가능 (실거주 중이면 원래 수령 불가능하지만, 안심신탁 참여로 임대 전환 시 수령 가능해짐)
💡 참고로 확인된 추가 정보: 8월 20일 HUG가 별도로 연 설명회에서는 임대인 참여 유인책으로 주택임대소득세율을 현행 14%에서 한 자릿수로 낮추고 공제 한도도 높이는 방안을 관계부처와 협의 중이라고 밝혔습니다. 다만 이는 국토부 공식 보도자료에는 담기지 않은 내용으로, 아직 확정되지 않은 협의 단계임을 참고해주세요.
지방 이주 + 주택연금까지 결합하면, 국토부 예시 기준으로 임대인은 안심신탁 월수익(약 73만원)에 주택연금(약 47만원)을 더해 월 120만원까지 수령할 수 있는 것으로 계산됩니다.
원금은 안전한가요?
임차인이 맡긴 전세금은 주택공급활성화펀드를 통해 HUG 보증부 PF대출 등에 투자되며, 원금 손실을 최소화하는 구조로 운용됩니다. 설사 기구의 투자 성과가 기대에 못 미치더라도 임차인의 전세금은 전액 보장되고, 임대인에게 지급되는 월 수익도 정상 지급된다는 것이 국토부 설명입니다.
신청방법
참여 방식은 두 가지로 병행 운영됩니다.
- ① 임대인 단독 신청: 임대인이 먼저 참여를 신청하면 안정화기구가 임차인 매칭을 도와주는 방식
- ② 임대인·임차인 공동 신청: 임대인과 임차인이 미리 전세금 수준을 협의한 뒤 함께 신청하는 방식
신청 창구는 HUG 홈페이지 및 전국 지사입니다. 구체적인 신청 절차, 약정서 양식, 월세수익률 등 세부 내용은 9월 말 사업 공고에서 공개될 예정이니, 실제 신청 전에는 반드시 최신 공고를 확인하시는 걸 추천드립니다.
또한 무주택 청년을 위해 LH 매입임대주택 일부(2026년 500호)도 안정화기구를 통해 시범 공급됩니다.
신청기간 및 유의사항
| 단계 | 시기 |
|---|---|
| 모집공고 | 2026년 9월 말 (이후 반기별 정기 공고) |
| 사업 신청 접수 | 2026년 10월부터 |
| 3자 계약 체결·전세금 예치 | 2026년 11월부터 순차 진행 |
| 입주 | 2026년 연말부터 순차 지원 |
유의사항
- 이 제도는 법적 의무가 아닙니다. 모든 임대인이 강제로 참여해야 하는 것이 아니라, 희망하는 임대인·임차인만 자발적으로 신청하는 방식입니다.
- "전세금을 의무적으로 예치해야 한다"는 식의 우려는 사실이 아니라고 국토부는 명확히 밝히고 있습니다.
- 예치 기간은 전세 계약 기간에 연동됩니다. 예를 들어 2년 전세 계약이면 예치 기간도 2년이며, 계약이 갱신되면 예치 기간도 함께 연장하는 것이 원칙입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 모든 임대인이 의무적으로 참여해야 하나요?
아닙니다. 법적 참여 의무가 없는 순수 희망 참여 사업입니다. 참여를 유도하기 위해 안정적 월수익 지급, 세제 혜택 등의 인센티브가 제공됩니다.
Q2. 안정화기구의 투자에서 손실이 나면 제 보증금도 손해를 보나요?
아닙니다. 전세금은 원금 손실을 최소화하는 구조로 운용되며, 설령 투자 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장되고 임대인의 월 수익도 정상 지급됩니다.
Q3. 전세금 전액을 반드시 예탁해야 하나요? 보증부월세 계약도 참여할 수 있나요?
원칙적으로 보증금 전액 예탁을 전제로 운영되지만, 보증부월세 계약도 보증금·월세를 전세금으로 환산했을 때 적정 전세가 이내라면 참여할 수 있습니다.
Q4. 정부가 전세를 월세로 바꾸는 걸 부추기는 것 아닌가요?
그 반대에 가깝습니다. 이 사업은 이미 월세로 나와 있는 매물을 전세로 전환해 공급하는 구조라서, 전세를 선호하는 임차인 입장에서는 오히려 전세 공급이 늘어나는 효과를 기대할 수 있습니다.
Q5. 임대인 입장에서 목돈이 묶이는데, 참여할 이유가 있을까요?
공실 걱정 없이 안정적인 월세 수익을 원하거나, 전세금을 정기예금처럼 안전 자산에 굴리고 싶은 임대인에게 특히 적합한 구조로 설계됐습니다. 반대로 전세금을 갭투자 등 고위험 자산에 활용하려는 임대인에게는 매력이 크지 않을 수 있습니다.
마무리
전월세 안심신탁사업은 "전세는 불안하고, 월세는 부담스럽다"는 딜레마를 공공기구가 중간에서 풀어주겠다는 새로운 시도입니다. 다만 아직 세부 약정서 내용과 정확한 월세수익률, 세제혜택 폭 등은 9월 말 공고를 통해 확정된다는 점, 꼭 기억해두세요. 실제 신청을 고려하신다면 정식 공고가 나온 뒤 HUG 홈페이지에서 세부 조건을 다시 한번 확인하시길 권합니다.
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